毎年3月に公示地価が公表されていますが、皆さまは公示地価についてご存知でしょうか。
本コラムでは、公示地価の特徴や売買価格との関連を取り上げていきます。

公示地価とは？

地価公示法という法律に基づいて、国土交通省にある土地鑑定委員会が毎年公表している標準地の価格を公示地価と呼んでいます。
都市計画区域内にある住宅地と商業地から、その標準地を選定しています。
そして、毎年1月1日に標準地が正常に取引されたとした場合の1㎡当たりの土地価格を公示地価として公表しています。

正常に取引された価格とは、売り急ぎや買い進みなどの特殊事情がない状況で成立する価格のことです。
それを前提として標準地ごとに2名の不動産鑑定士が、最近の近隣地域における取引事例や、標準地にある建物の収益性などを総合的に勘案して求めた価格です。

民間の土地取引や公共用地の取得などにおいて、公示地価は価格の目安として使用されることがあります。
また、固定資産税評価額や相続税路線価といった公的価格を算出する際の基準にもなっています。

 

基準地価との違い

公示地価と似た公的評価に基準地価があります。基準地価は、都道府県が毎年7月1日現在の価格を調査し、9月に公表しているものです。

公示地価が住宅地や商業地といった建物が建築できる地域を中心としているのに対し、基準地価は、建物の建築を目的としない山林や農地も含んでいます。
よって、住宅地や商業地などの取引では公示地価を、その他の地域では基準地価を指標にすることが良いと思います。

 

公示地価は取引価格へ影響があるか？

現実の売買価格に公示地価が影響しているかどうかと言えば、それは影響していると言えます。
宅建業者が行う価格査定の手法の一つに、原価法があります。
この原価法による価格は、公示地価や固定資産税評価額、相続税路線価といった公的評価が勘案されています。
その他に実際に成立した取引価格から査定する取引事例比較法という手法もあります。
この取引価格も原価法による価格などを参考にして決まっており、その意味でも公示地価が間接的に影響していると言えます。

しかしながら、公示地価よりも実際に成立した取引価格や、現在販売中の不動産などの競合物件の売出し価格の方が、より売買価格への影響が大きいと言えるでしょう。
そのため、個別の売買価格の妥当性を判断する場合は、その地域では実際にいくらで売れているかというミクロの視点を大切にして下さい。公示地価は参考の一つにはなりますが、売買価格に直接影響するものではありません。

 

公示地価の利用法

公示地価は、近隣地域の地価水準や変動率を知るためには有効な指標であると言えます。但し、これまで述べてきたように個別の売買価格の妥当性の見極めには不十分な点は否めません。

売買価格の妥当性を判断する場合は、ポータルサイトなどを使って、競合する物件がいくらで売り出されているかを確認して下さい。
また、レインズ（※）には実際の成約データが蓄積されているので、不動産エージェントに資料請求してみることをお勧めします。

 

まとめ・YouTubeでも解説をしています

このように公示地価は売買価格の参考にはなるものの、個々の売買価格に直接の影響を与えるものではありません。
それを理解した上で、毎年3月に公表される公示地価を見るようにすれば、不動産取引の参考に利用できると思います。

なお、らくだ不動産では、公示地価の他にも不動産取引に役立つ情報を発信しています。
不動産のことで分からないことや気になることがあれば、いつでもお気軽にお問合せ下さい。

（※）レインズとは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で４つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されている団体です。ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれています。

詳しくはこちらの動画でも解説をしています。