担当：山本
今回は土地をすでにお持ちで、これから賃料収入の目的でアパートを建築購入予定ということで、ハウスメーカーが提示する収支計画が本当に妥当性があるか？の確認で、セカンドオピニオンに入らせていただきました。
本件のポイントとしては、建築金額も大きいため、ハウスメーカーからの収支予測金額を時系列で間違い・漏れがないか精査をすることはもちろん、最終的な売却も視野に入れ、賃料収入の下落なども考慮したコンサルティングを行ったところにあります。
結論、メーカーから提示されていた収支予測はかなりアバウトなものとなっていました。具体的には、本来築年数とともに下落していく賃料が、20年間変わらない試算になっていたり、アパートローンの金利や、毎年の内装原状回復費などの分かりやすいコストは記載されているものの、長期的な外壁や屋根の修繕コストが入っていなかったりという具合です。
今回は、その収支予測をより蓋然性の高いものに作りなおし、さらに木造物件ということで、賃料収入が年々下がっていく中で、損益分岐点から見た適切な売却のタイミングという所まで掘り下げアドバイスさせていただき、最終的にご納得いただけました。
ハウスメーカーから提示されている収支予測が、素人目では正しいのかどうなのかが分からないため、時系列で様々な視点から検証いただけて、大変満足しております。
また、木造アパートという資産特性も考慮し、売却時のタイミングまでアドバイスいただき、インカムゲイン・キャピタルゲインの最大化を十分に検討いただけたことには、本当に感謝しかありません。この度は、ありがとうございました。
アパートを建築する場合の収支シミュレーションは、先行きが見通せない中で判断する難しい要素があります。判断する上での重要なポイントは、「想定よりも良かった場合（又は想定通り）のシミュレーション」ではなく、「想定よりも悪かった場合のシミュレーション」を予想し、リスクヘッジができるかを検討することにあると思います。
また、収益不動産はどうしても月々のキャッシュフローに目が行きがちですが、実際にはどのタイミングで売却を検討することが収益効果を最も高められるかの損益分岐点を把握することも重要なポイントとなりますので、今回はその点もアドバイスさせていただきました。
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